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Comment le resserrement de la dette de Pékin a ébranlé la fondation d’un colosse immobilier


Dans une course risquée contre la montre qui a duré deux décennies, China Evergrande Group a transformé des milliards de dollars d’argent emprunté en rêve d’accession à la propriété pour des millions de citoyens chinois.

Il a lancé projet après projet dans chaque province chinoise, vendant des appartements des années avant leur achèvement et rassemblant suffisamment d’argent pour rester juste devant les énormes factures d’intérêts.

La fête est terminée. Des années d’emprunts agressifs se sont heurtées à la répression de la dette de Pékin, laissant le développeur géant au bord de l’effondrement. La construction des projets d’Evergrande dans de nombreuses villes s’est arrêtée. La société a été confrontée à une litanie de plaintes et de protestations de la part de fournisseurs, de petits investisseurs et d’acheteurs de maisons qui ont investi leurs économies dans des propriétés que la société avait promis de livrer.

L’argent est si court que cet été, le développeur a déclaré qu’il avait commencé à payer des factures aux entrepreneurs et aux fournisseurs avec des appartements inachevés au lieu de l’argent réel. Un fournisseur de peinture basé dans la province du Fujian, dans le sud-est, a déclaré qu’Evergrande avait récemment payé l’équivalent de 34 millions de dollars de factures avec trois propriétés inachevées, que le fournisseur essaie de vendre. Dans une entreprise de construction à Wuhan, plus de 200 employés ont été contraints de subir des réductions de salaire parce que certaines des factures d’Evergrande sont en souffrance, a déclaré un responsable de l’entreprise au Wall Street Journal.

Les employés anciens et actuels disent que les licenciements s’additionnent et que les repas gratuits qu’Evergrande fournissait aux employés de son siège social ont été annulés. Dans la province du Hubei (centre de la Chine), Evergrande a demandé au gouvernement local de reprendre les fonds des propriétaires détenus sur des comptes séquestres afin qu’ils ne puissent pas être saisis dans le cadre de litiges avec des créanciers, selon des personnes proches du dossier.

Evergrande n’a pas répondu aux demandes de commentaires du Journal. La société a déclaré le 14 septembre que ses ventes d’appartements avaient considérablement ralenti depuis juin, que ses plans de cession d’actifs ne se sont pas concrétisés et qu’elle a embauché des conseillers financiers, ce qui la rapproche d’une éventuelle restructuration de la dette.

L’effondrement imminent est un microcosme du marché immobilier chinois surchauffé, dans lequel les prix grimpent depuis des années. Les problèmes d’Evergrande – et leurs effets d’entraînement sur l’économie et la stabilité sociale – sont le plus grand test de la campagne rajeunie de Pékin pour mettre fin à la spéculation alimentée par la dette et empêcher la flambée des prix des logements pendant que le gouvernement essaie de réduire les inégalités et de maintenir le logement abordable pour les masses.

Karen Li, une femme de 37 ans vivant à Shenzhen, dans le sud de la Chine, où se trouve le siège d’Evergrande, a déclaré qu’elle avait payé le prix d’achat total de 1,4 million de yuans, l’équivalent d’environ 216 800 $, il y a trois ans pour un terrain d’environ 400 pieds carrés. appartement dans l’un de ses développements de grande hauteur. Mme Li, qui travaille dans la vente au détail et n’a pas encore pris possession de ce qui serait sa première maison, a déclaré qu’elle avait été informée le mois dernier que la construction avait été retardée.

“Je pensais que c’était fiable parce qu’il s’agissait d’une grande entreprise”, a-t-elle déclaré, ajoutant que l’aggravation du manque de liquidités du géant de l’immobilier avait jeté le doute sur la date d’achèvement du projet. « Pour chaque famille ordinaire, c’est un désastre.

Evergrande a déclaré le 13 septembre qu’elle était confrontée à des difficultés sans précédent et qu’elle faisait tout son possible pour rétablir les opérations normales et protéger les clients.

Les acteurs du marché pensent de plus en plus que Pékin laissera Evergrande échouer et infliger des pertes à ses actionnaires et détenteurs d’obligations, mais trouvera un moyen de protéger les nombreuses personnes qui ont payé pour des appartements inachevés.

Le cabinet d’études Capital Economics estime qu’Evergrande a prévendu plus de 1,4 million d’appartements évalués à 200 milliards de dollars qu’il n’a pas encore terminé, et a déclaré qu’un résultat pourrait être une restructuration gérée dans laquelle d’autres développeurs reprendraient les projets inachevés de l’entreprise.

La société avait 89 milliards de dollars d’encours de dette à la fin juin, dont environ 42% viennent à échéance dans moins d’un an, selon ses derniers résultats financiers. Le fardeau total de la dette d’Evergrande est le plus important pour toute société de gestion ou de développement immobilier cotée en bourse dans le monde, selon les données de S&P Global Market Intelligence.

« Cela enverrait le mauvais message si [authorities] devaient intervenir à ce stade pour éviter un défaut », a déclaré Julian Evans-Pritchard, économiste chinois senior chez Capital Economics. « Il semble très peu probable qu’ils aident une entreprise privée… c’est dans un secteur qu’ils essaient de maîtriser », a-t-il ajouté.

Le conglomérat de 25 ans était la quintessence du boom immobilier et de la frénésie de la dette des entreprises en Chine. Il a ouvert ses portes aux entreprises dès que le pays a commencé à introduire l’accession à la propriété privée et a construit des maisons qui étaient principalement destinées aux personnes à revenus modestes. De nombreuses personnes ont fait la queue pendant des heures pour avoir la chance d’acheter un appartement à Evergrande, effectuant souvent des paiements complets en espèces à l’avance pour des maisons qui ont pris des années.

Le développement résidentiel Royal Mansion d’Evergrande à Pékin.


Photo:

Gilles Sabrie/Bloomberg Actualités

Le fondateur, président et principal actionnaire de la société, Xu Jiayin, a grandi dans un village pauvre de la province centrale du Henan. Il a beaucoup étudié, est allé à l’université et a ensuite travaillé dans une entreprise sidérurgique d’État. Il a créé Evergrande, dont le nom chinois signifie « constant » et « grand », dans la ville méridionale de Guangzhou à l’âge de 37 ans, et est devenu connu professionnellement sous le nom de Hui Ka Yan, l’orthographe phonétique cantonaise de son nom chinois.

D’anciens employés et d’autres personnes qui ont déjà travaillé avec M. Hui l’ont décrit comme un bourreau de travail avec des attentes élevées et une propension à prendre des risques et à faire des paris audacieux. Il avait également de bonnes relations avec des personnes fortunées de la communauté des affaires de Hong Kong qui étaient des acheteurs actifs des actions et de la dette d’Evergrande.

Lorsque la société est devenue publique à Hong Kong en 2009, elle a déclaré aux investisseurs potentiels que le «développement immobilier rapide» était l’une de ses stratégies commerciales clés qui a contribué à maximiser ses retours sur investissement.

Evergrande a acheté des centaines de parcelles de terrain et vendu plus d’appartements que tout autre promoteur, et a enregistré des ventes record année après année alors que les prix des maisons montaient en flèche.

« Le développement est le principe absolu », a déclaré M. Hui lors d’un discours aux employés en 2017, citant le défunt chef suprême Deng Xiaoping. Cela, associé à l’idée que « l’argent est roi », avait assuré le développement régulier et rapide de l’entreprise, a-t-il ajouté. À la fin de 2018, Evergrande construisait des projets d’une superficie de plus de 33 000 acres à travers la Chine, soit le triple du montant quatre ans plus tôt.

La société a emprunté généreusement auprès de banques et d’investisseurs mondiaux, en payant des taux d’intérêt sur des dettes en dollars américains notées pour des ordures qui atteignaient souvent des pourcentages à deux chiffres. Il s’est étendu aux parcs à thème, aux services de santé, à la production d’eau minérale et à la fabrication de véhicules électriques. Il a fait appel à l’acteur de Hong Kong Jackie Chan à un moment donné pour aider à promouvoir son eau en bouteille et a acheté un club de football professionnel dans sa province d’origine.

Le promoteur a également financé la construction à l’aide de reconnaissances de dette à court terme, appelées factures commerciales, qu’il a délivrées aux entrepreneurs et aux fournisseurs de matériaux de construction.

Alors qu’il accumulait des dettes, Evergrande a versé des milliards de dividendes aux actionnaires, la majeure partie de cet argent allant à M. Hui en tant que principal actionnaire. Les paiements, plus la valeur de ses actions, l’ont aidé à devenir l’un des hommes les plus riches de Chine. Il a reçu plus de 34 milliards de yuans, soit l’équivalent de 5,3 milliards de dollars, en dividendes depuis octobre 2018. En 2019, il a déclaré que l’entreprise commencerait à produire des véhicules électriques et visait à devenir le plus grand acteur mondial de l’industrie à croissance rapide.

Des problèmes ont commencé à émerger pour Evergrande l’année dernière pendant la pandémie de coronavirus, qui a provoqué des blocages en Chine qui ont freiné les ventes de propriétés pendant des mois.

Evergrande avait régulièrement offert des remises sur les prix de ses appartements et lancé des promotions plus agressives – dans certains cas jusqu’à 30 % de réduction sur les prix annoncés – pour que l’argent rentre à la porte.

Elle a également encouragé ses propres employés à acheter ses appartements. Dans une campagne qualifiée de « création de richesse » pour ses employés, Evergrande a créé un tirage au sort où les gagnants ont été choisis pour acheter des appartements avec une remise de 50 %.

La société a réussi à enregistrer une nouvelle année record de ventes, déclarant l’équivalent de 112 milliards de dollars de ventes sous contrat pour 2020, en hausse de 20 % par rapport à l’année précédente.

Des problèmes se préparaient ailleurs. L’automne dernier, la valeur des actions et des obligations d’Evergrande a chuté après la diffusion en ligne de documents mettant en garde contre une crise de liquidités imminente chez le géant de l’immobilier. Les documents semblaient montrer les communications d’Evergrande avec le gouvernement local mettant en garde contre les risques potentiels s’il n’était pas en mesure de terminer la liste prévue d’une filiale phare.

La société avait vendu quelques années plus tôt des participations dans son unité phare de développement immobilier à divers investisseurs stratégiques, et leur avait promis que l’unité deviendrait publique à Shanghai au début de 2021, ou qu’elle les rembourserait jusqu’à l’équivalent de 19 milliards de dollars.

Evergrande a qualifié les documents de faux et a déclaré par la suite que la plupart de ces investisseurs avaient accepté de ne pas le forcer à débourser les fonds.

Ses ennuis n’étaient pas terminés. L’année dernière, les autorités chinoises ont établi ce que l’on a appelé les «trois lignes rouges» pour les promoteurs immobiliers – des ratios de levier spécifiques à éviter – qu’Evergrande avait toutes enfreintes. Les règles empêchaient l’entreprise de contracter de nouvelles dettes.

Comment le resserrement de la dette de Pékin a ébranlé la fondation d’un colosse immobilier

Un complexe immobilier Evergrande en construction à Shenzhen, en Chine.


Photo:

noel celis/Agence France-Presse/Getty Images

En juin dernier, les inquiétudes concernant les finances d’Evergrande ont refait surface, faisant à nouveau chuter les cours de ses obligations et de ses actions. Les internautes ont partagé des articles décrivant des remises importantes sur les prix des appartements proposés par Evergrande. La société a déclaré qu’elle n’offrait pas de remises exceptionnelles généralisées.

Le 1er juillet, M. Hui a fait une apparition publique aux célébrations du centenaire du Parti communiste chinois à Pékin. Sa présence à l’événement le plus important du pays de l’année était censée signaler la bonne volonté des principaux dirigeants chinois et apaiser les inquiétudes concernant son entreprise, ont déclaré certains observateurs politiques.

Evergrande a publié sur son site Web des photographies du président de 62 ans souriant dans une veste marine sur la place Tiananmen, louant ses plus de 35 ans en tant que membre du parti. Il a été cité disant qu’il continuerait à bien gérer son entreprise et à se consacrer au bien-être public.

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Les ventes massives d’actions et d’obligations se sont intensifiées au cours de l’été. Les problèmes de liquidités d’Evergrande se sont aggravés, l’obligeant à commencer à payer certains de ses fournisseurs et entrepreneurs avec des appartements qu’il n’avait pas vendus. À la mi-août, les régulateurs financiers ont convoqué les hauts dirigeants d’Evergrande et leur ont demandé de régler les problèmes de l’entreprise sans perturber les marchés financiers et immobiliers.

La société essaie de se débarrasser d’autres actifs pour lever des fonds et est en pourparlers pour vendre une partie de son activité de véhicules électriques, dont la valeur marchande a diminué de plus de 80 milliards de dollars par rapport à un récent pic.

Stephen Sum, qui dirige une agence immobilière spécialisée dans la région de la Grande Baie en Chine, a déclaré que les problèmes d’Evergrande avaient nui au secteur immobilier au sens large. “C’est comme le jeu du Monopoly”, a-t-il déclaré à propos de la stratégie de survie du développeur. Dans le jeu de société de l’immobilier, les joueurs à court d’argent doivent vendre leurs propriétés pour éviter de faire faillite.

Les affaires de la société de M. Sum, basée à Hong Kong, qui commercialise les maisons de nombreux promoteurs, ont diminué de moitié depuis que les mauvaises nouvelles concernant Evergrande ont fait la une des journaux. Il a déclaré que la nouvelle avait rendu les gens plus méfiants à l’égard de l’achat de propriétés en général.

Écrire à Xie Yu à Yu.Xie@wsj.com et Elaine Yu à elaine.yu@wsj.com

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